编者按：2020年对所有住宿餐饮行业从业者来说，都是极不平凡的一年。面对这一场疫情大考，对整个行业来说，更像是一场重生。在疫后恢复期，疫情让住宿餐饮行业迎来品牌化、绿色化、数字化、零售化新方向。2021年是“十四五”开局之年、全面建设社会主义现代化国家新征程开启之年，中国饭店协会融媒体平台策划了【奋斗“十四五” 奋进新征程】系列专题，邀请行业专家从各自业态出发，聊一聊未来住宿餐饮行业的发展之路。

2020年最后一天，去上海听易居中国CEO丁祖昱关于中国房地产的跨年演讲，没想到演讲是以“蛋壳公寓为什么暴雷？”的内容开场的！过去的2020年，中国以及世界发生了太多足以留在历史记录的大事件，我们在一年内集中见证了曾经历经百年的大事件：1918年西班牙大流感，1929年美国大萧条，1968年美国黑人大骚乱，1998年中国特大洪水，2008年全球金融危机，2000年科技股的泡沫破裂，而且仅就中国的房地产，三道红线对开发商窒息般的打击，以及无数的黑天鹅与跌宕起伏，丁祖昱也第一次发出中国房地产2021将会零增长的预言。相比这些重大事件其实长租公寓的暴雷应该不算什么，但事实是，这个关乎民生的产业，触一发而动全身，每个在长租公寓产业创业打拼的人以为自己只是在做一个企业，但不知道背后关联着多少人的生存安危。放眼世界，住房租赁是否发达是一个大都市是否成熟不可或缺的指标。中央从2018提出“房住不抄”的倡议到十四五规划中明确指明“多主体供应，多渠道保障，租购并举”，还有住建部发布的的《住房租赁条例（意见征集稿）》，都为中国住房租赁的未来开启了重要的信号。

回顾长租公寓野蛮生长的10年，上亿的城市流动人口，几万亿的市场规模，海量的存量空置房，以及双创的宽松环境和资本的强势助力使长租企业们纷纷高歌猛进，大家用简单的二房东模式，借租金贷的杠杆，以及互联网产业规模化的思维，跑马占地，唯房间数为上，不计成本地狂奔，一切奔着上市而去。结果，几十家的暴雷以及两家仓促上市但市值一路狂跌的尴尬，使得整个行业一夜从众人追捧跌到舆论的寒冬。所有人把这都归结为疫情导致的出租率下降，这是一个最容易推脱的理由。但透过复盘与反省，其实疫情只是催化剂，大家赖以发展的二房东模式在竞争激烈时的高租低售，规模不经济的本质即使没有疫情危机也迟早会来。

其实二房东模式在初期为长租公寓获得物业，建立品牌以及磨练运营能力上是有过贡献的。80多年的美国公寓市场在初期的前10年也尝试了二房东模式，但随着竞争的加剧，物业资源成本的上升，这种模式被迅速抛弃。后来依托销售平台模式以及公募REITs，美国的长租公寓成为一个巨大的产业，其中也涌现一些市值几百亿美金的代表性企业（平台型的Zillow，CoStar，公寓REITs的EQR，AVB等）。如果2020年是中国长租公寓二房东模式的分水岭，2021年起，在国家租赁政策的大力支持下，每一个依然坚强打拼的长租企业如何面对新环境，新模式开始转型蜕变，将成为大家能否在新的10年脱颖而出的关键。

作为中国长租公寓发展的见证与参与者，身为中国饭店协会公寓委员会的理事长，深感责任重大。公道地说，每一个长租公寓创业者的初衷应该都是为了消费者创造美好的居住生活。任何一个市场前景巨大的产业，在发展初期都难免经历鲁莽，走弯路以及失败。住房租赁市场未来一定会成为中国房地产以及人们居住消费的半壁江山，但谁会笑到最后我们不得而知，这与每家企业的远见，战略，文化，执行力甚至运气息息相关。但参照大居住产业中成功企业的发展轨迹我们或许可以总结出一些keypoints，下面是本人在长租运营以及基金收购，资产证券化实践中体会的一些东西与大家分享，供同行指正。

我把体会总结为三种角色与三个学习。

一、三种角色

长租公寓产业中的关键要素很像一个哑铃，哑铃的左边是物业资源，长租品牌能力再强，如果没有合适的物业也会落入“无米之炊”的窘境。全国主要城市适合做长租公寓的物业都有一次些硬性的条件，如位置，通勤便利，建筑结构合理等等，这样的物业也是酒店抢夺的目标，所以长租公寓企业在寻求物业时面对的竞争者不仅是同行，还要连锁酒店等其他业态，而他们的收益能力目标都比公寓行业高。再有，很多城市好地段的物业其实大多在政府与开发商手里，加上未来政府租赁用地的推出，以及开发商被动自持物业的供应，本身没有物业资源的长租企业今后获得物业的机会将会越来越少。没有物业，规模就成了一句空话。哑铃的右边则是资本，回报周期长，收益薄的公寓产业需要的资金有三个条件，即长钱，大钱，便宜钱。而国内这三种性质都具备的资金在银行里，本来租金贷是银行对接长租一个创新尝试，但被不理智的企业滥用导致夭折，加之PE/VC的资本对行业开始反思几乎停止持续投资，今后绝大数长租企业将很难获得资金，没有资金也无法规模化，这种恶性循环将会摧垮本来很好的品牌。

而哑铃的中间应该是众多的长租公寓品牌拥挤的一个杆。杠虽然细，但确是链接物业与资本重要的部分。国内当下90%的长租企业都挤在哑铃中间这条细细的杆上，对于物业主和资本来说，公寓运营商可以为他们带来什么价值？不同品牌的消费者粘性以及如何避免同质化竞争？将是他们与公寓品牌合作的前提。如果中国有了真正的公寓公募REITs，这三个角色可以打通，但目前大家在三个角色里承担什么样的责任与创造什么样的价值，是2021年伊始每一个运营品牌最严峻的挑战。

二、三个学习

相信每个做了长租公寓5年以上的企业都会发现，这个产业的壁垒其实很高，不是当初创业时想的那么简单。它既是房地产，也是居住消费，也是金融业。我更愿意把长租公寓归纳为消费品与金融行业的结合体，这在国际上已经的得到印证。就拿与我们最近似的酒店业来看，硬件，软件及服务都很容易实现雷同，但每一个品牌的特质以及由此而奠定的消费者体验和产品定价权，便是各自生存的杀手锏。

如果酒店是以天计的短租居住，公寓便是以月以年计的长租居住。这其实已经是消费品了。另外在美国的公寓REITs其实是资产管理的金融行业，REITs基金的融资，并购需要强大的金融团队来统筹，绝非物业的运营管理。再有，长租公寓的空间设计与建筑改造又类似开发商做产品，它是一个涉及多个供应链的复杂系统。因此，未来长租公寓是否应该躬身向酒店，开发商，地产基金三个产业学习？成为消费，资产以及资本价值不可缺的创造者？这或许是长租公寓新优势的构建。

学习一）学酒店业的运营力。每个酒店品牌都是由一整套完成的标准系统组成，销售系统，服务系统，产品设计系统，数据管理系统等等，这就是酒店品牌可以输出管理做轻资产的核心。长租公寓目前具备酒店业上述4套完整系统的企业其实并不多，加之在消费者心中产品与体验同质化，很难有明显的特色，标签化与定价权。

学习二）学开发商的操盘力。长租公寓在做项目环节其实很像开发商，从找楼，到策划定位，产品设计，装修改造，营销，运营管理，融资等长链条来看与开发商很接近，尤其是今后大型租赁社区化的出现，等同于操盘一个完整的开发项目。这种能力我们与开发商的操盘能力有相当大的差距，这就是为什么国内TOP的开发商都是自建品牌与团队能做公寓，而不是委托市场上品牌来运营的原因。我们只有掌握了大型租赁社区从产品规划到运营的全面操盘能力，未来才能为物业主所需。

学习三）学资管的金融力。虽然过去的10年长租公寓经历了强物业的激烈竞争，但其实真正的竞争才刚刚开始。未来市场供应量的主力很有可能是政府的人才租赁社区以及开发商持有用地的公寓社区。等有了公募REITs，金融机构便可以利用低成优势大量并购资产，然后借REITs上市增值获利。现有长租运营品牌如果没有为他们创造价值的利器，被边缘化的危机就在不远的将来。

中国的长租公寓用10年走完了鲁莽，知道了什么不可为，这或许是一件好事。每一个曾经为长租公寓努力工作的人和企业无论是否还在存活都值得被尊敬！一个长长的赛道，关乎着民生，关乎着房地产转型，关乎着城市成熟，关乎着国家的金融创新，能为之奋斗，怎们样的结果都不值得遗憾。

2021年起，可能是中国住房租赁产业新格局的起始，是每一个品牌再创业的启程。要成为这个巨大赛道里新10年的选手，恐怕真要有当下最倡导的精神：用长期主义来做有价值创造的事业！